Voksende rehabiliteringsmarked

Rehabiliteringsmarkedet er voksende med prosjekter av høy kompleksitet og usikkerhet. Borgarting lagmannsrett har avgjort en sak mellom en hovedentreprenør og byggherre som involverer sluttoppgjøret for rehabiliteringen og ombyggingen av et næringsbygg i Oslo sentrum under NS 8407-totalentreprise.

Tvist om tilleggsvederlag

Tvisten omfatter hovedentreprenørens krav om tilleggsvederlag på grunn av uventede endringer og forsinkelser, samt byggherrens motkrav inkludert dagmulkt. Lagmannsretten slo fast at hovedentreprenøren ikke fikk medhold og at byggherren var rettmessig uavkortet tilkjent dagmulkt.

Rettens vurdering av ansvar

Viktige vurderinger gjort av lagmannsretten inkluderer hovedentreprenørens ansvar for uforutsette arbeider som faller under funksjonskravet i kontrakten, til tross for at de ikke er direkte nevnt i tilbudet, samt avvisning av endringskrav basert på uoverensstemmelser med eldre tegninger fra kommunale arkiver. Dommen legger vekt på hovedentreprenørens undersøkelsesplikt og dokumentasjonskrav ved endringsarbeid eller regningsarbeider.

Risikoovergang og prosjekteringsfeil

En annen nøkkelvurdering er rettens syn på risikoovergang, som krever at hovedentreprenøren gjennomgår og peker ut feil i prosjekteringen før de overtar risikoen. Utilstrekkelige formuleringer anses ikke som påpekning av feil og hovedentreprenøren forventes å presisere behov for endringer.

Tvilsrisiko og usynlige besparelser

Tvilsrisikoen for om hovedentreprenøren har oppnådd en besparelse hviler på hovedentreprenøren selv, og usynliggjorte besparelser kan redusere vederlaget ved tvil om besparelsens størrelse. Dommen erkjenner at forsinkelser som skyldes entreprenørens ansvar gir ikke rett til kompensasjon selv ved endringer med potensial til å forsinke.