27 leiligheter i fem etasjer

Planforslaget legger til rette for bygging av ett boligbygg på delfelt B5 ved Rosnes, Jeløya, med totalt 27 leiligheter fordelt på fem til seks etasjer. Bygget blir på ca. 2379 m² BRA, med balkonger på ca. 290 m² og parkeringsareal på ca. 1450 m². Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 45 m² til 120 m². Bygget prosjekteres med en maksimal gesimshøyde på kote +50, der sjette etasje er inntrukket, og takflaten får en flat utførelse. Fokus er lagt på å bryte opp volumet med varierte balkonger og vekstkasser for å sikre integrasjon i landskapet og god bokvalitet.

Større utearealer med sol

Prosjektet legger stor vekt på gode felles uteoppholdsarealer med optimale solforhold, totalt 1480 m², hvorav 810 m² er spesielt gode solarealer, tilsvarende minst 30 m² per boenhet. Bebyggelsen samles i ett bygg for å frigjøre område til gode grønne utearealer, tilpasset barn, eldre og personer med nedsatt funksjonsevne. Alle boenheter får minst én privat uteplass på minimum 25 % av boligens oppvarmede BRA. Universell utforming og tilrettelegging for funksjonshemmede er en sentral del av planen, med kort avstand fra parkering til heis og hovedinngang.

38 bil- og 54 sykkelplasser

Parkering er primært løst med felles parkeringskjeller med totalt 38 plasser, hvorav tre er på terreng, og minimum tre plasser er tilrettelagt for bevegelseshemmede. Det planlegges 54 sykkelparkeringsplasser, fordelt mellom kjeller og private boder, i tillegg til gjesteparkering for sykkelve stommes ved inngangspartiet. Den reduserte parkeringsfaktoren på 1,4 bilplasser per boenhet er for å begrense biltrafikken og bedre trafikksituasjonen i området.

Økt utnyttelse godkjent med vilkår

Prosjektet utfordrer kommunens krav til maksimalt antall etasjer og tomteutnyttelse ved å øke utnyttingsgraden fra 70 % til 76 % BRA (85,6 % med balkongareal). Det har vært dialog med fylkesplansjefen i Østfold, som har godkjent høyde og utnytting under forutsetning av trafikkanalyser og hensyn til fjernvirkning. Planen sikrer samtidig bevaring av randvegetasjon og utnytter tomtas solforhold samt tilpasning til eksisterende bebyggelse og kulturlandskap.

Planstart og offentlige høringer

Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i september 2017 med høringsrunder og varslinger til grunneiere og rettighetshavere. Rekkefølgebestemmelser krever at uteoppholdsarealer ferdigstilles samtidig som boligene, og avkjørsel til eiendommen skjer via en internvei på sørvestre hjørne av tomten. Kommentarer fra både kommune og fylkeskommune er imøtekommet ved justeringer i planmaterialet og prosjektering av mindre boenheter for å sikre trafikk- og miljøhensyn.